Po czym poznać dobry operat szacunkowy?

Dobrze sporządzony operat szacunkowy broni się sam. Dobrze sporządzony to taki, w którym każde założenie rzeczoznawcy majątkowego będzie uzasadnione.  Czytając taki dokument jesteśmy w stanie nie tylko odnaleźć przyjęte założenia, ale również zrozumieć ich sens. Wszystko dzięki temu, że kolejne elementy wyceny są nie tylko wypunktowane, ale też wyjaśnione i poparte liczbami. 

Na co Zamawiający wycenę powinien zatem zwrócić uwagę?

Wagi cech rynkowych - jak rzeczoznawca majątkowy je określił?

Pierwszą rzeczą, na którą zawsze polecam spojrzeć są tzw. wagi cech rynkowych. Wagi cech rynkowych określają, w jakim stopniu (5, 10 czy 50%) dana cecha nieruchomości (np. lokalizacja) wpływa na poziom uzyskiwanych cen.

W dobrze sporządzonym operacie szacunkowym wagi cech rynkowych wynikają z liczb: 

• ze szczegółowej analizy zawartych transakcji, 

• z przypisania nieruchomościom podobnym konkretnych stanów cech

Wagi nie powinny natomiast wynikać z tzw. „badania preferencji potencjalnych nabywców” lub „z doświadczenia życiowego rzeczoznawcy  majątkowego”.

Czy zatem kwestionuję tzw. doświadczenie życiowe rzeczoznawcy majątkowego? Nie. Wolę po prostu opierać się na konkretach, a liczby nie kłamią :)

Kwestionuję wykorzystanie doświadczenia życiowego rzeczoznawcy przy określaniu wag cech rynkowych dlatego, że to wyłącznie od bazy nieruchomości podobnych zależy, jak bardzo istotna będzie badana cecha.

Na przykładzie bydgoskiego rynku nieruchomości: jeśli wycenę lokalu mieszkalnego położonego w Bydgoszczy, przy ul. Wojska Polskiego, sporządzimy w oparciu o transakcje lokalami rozrzuconymi po całej Bydgoszczy, to lokalizacja, rzecz jasna, będzie miała ogromne znaczenie. Ważne jest przecież dla kupującego, czy mieszkanie znajduje się blisko centrum, czy na obrzeżach miasta. Zwraca on uwagę na charakterystykę osiedla i najbliższe otoczenie. Lokalizacja w oczywisty sposób wpływa więc na poziom cen.

Jeżeli jednak wycenę tego samego lokalu mieszkalnego sporządzimy wyłącznie w oparciu o transakcje lokalami położonymi przy tej samej ulicy, bądź w tym samym obrębie, to cecha „lokalizacja” może stracić na znaczeniu.

Co zatem powinno znaleźć się w dobrze sporządzonej wycenie nieruchomości? Obliczenia wag cech rynkowych – wraz z opisem użytej metody i przypisaniem (choćby liczbowo!) stanów cech wszystkim nieruchomościom podobnym.

Zmiana poziomu cen na skutek upływu czasu w operacie szacunkowym

Druga rzecz, bardzo istotna w sporządzanym operacie: wpływ czasu na zmianę poziomu cen, czyli tzw. trend czasowy. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie § 5 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości ma obowiązek wykazać (wykazać = uzasadnić, uargumentować), że nastąpiła (bądź nie) zmiana cen nieruchomości w skutek upływu czasu.

Nie wystarczy lakoniczne wskazanie, że ceny są stabilne. Stabilność cen (ich wzrost lub spadek) w dobrze sporządzonym operacie szacunkowym musi wynikać z liczb. Bardzo przydatne jest tu narzędzie linii trendu:

Podsumowanie

Wskazane punkty to oczywiście jedynie kropla w morzu poprawności wycen widziana oczami prawnika - rzeczoznawcy majątkowego. Odpisując jednak na pisma kancelarii adwokackich i radcowskich zauważyłam, że najczęściej powołują się one na „niepodobieństwo nieruchomości podobnych”. Oczywiście, to też bywa problem. Natomiast jest to już wkraczanie w tzw. „wiadomości specjalne” rzeczoznawców majątkowych i trzeba naprawdę dużej wiedzy i determinacji, żeby owe niepodobieństwo wykazać. Moim zaś zdaniem problem często leży dużo bliżej – prawdziwą zmorą sporządzanych wycen są arbitralne, niepoparte liczbami założenia.
Jeśli więc dostałeś operat szacunkowy i masz co do niego wątpliwości - sprawdź, czy założenia przyjmowane przez sporządzającego są poparte liczbami. Tylko tyle i aż tyle.