Embedded Files
Znacie to uczucie, że latami szukacie idealnego domu, a kiedy już wreszcie znajdziecie to sprzedaje się zanim zdążycie zbadać zdolność kredytową? ;) Niestety wybór domu lub mieszkania wiąże się z uwzględnieniem całego mnóstwa detali. Często zwracamy uwagę na stan techniczny i standard. Bardzo dobrze! Poza lokalizacją są to podstawowe parametry, które powinniśmy wziąć pod uwagę.
Koniecznie pamiętajcie jednak, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości! Upewnijcie się, że budynek został oddany do użytkowania, że na tym terenie nie są planowane żadne inwestycje, a w księdze wieczystej nie znajdują się wpisy (lub zmianki!) w dziale III i IV.
Dział III księgi wieczystej zawiera informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (z wyjątkiem hipotek) obciążających nieruchomość oraz o ograniczeniach dotyczących rozporządzania nieruchomością. Znajdziecie tu m.in. informację o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub o obciążeniu służebnością.
W dziale IV znajdziecie informację o obciążeniu hipoteką. O ile tzw. hipoteka umowna nie powinna nastręczać trudności (przede wszystkim ubiegającym się o kredyt), o tyle zgoła odmienna sytuacja dotyczy hipotek przymusowych. Banki nie chcą zabezpieczać się na nieruchomościach obciążonych hipoteką przymusową (hipoteka taka oznacza kłopoty - zwróćcie na to uwagę!).
Treść ksiąg wieczystych sprawdzicie na stronie rządowej: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
Ostatnia sprawa, którą koniecznie warto przeanalizować: dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Bardzo często nie zwracamy na to uwagi - wydaje się, że skoro do budynku "dało się"" dojechać, to nie ma problemu. Tymczasem z dostępem do drogi wiąże się jedna z najciekawszych historii w moim życiu zawodowym... Kilka lat temu robiłam wycenę nieruchomości lokalowej. Zawsze analizuję dostęp do drogi, ale w przypadku lokali zwykle jest to tylko "formalnością". Tamtym razem było inaczej.
Potraficie sobie wyobrazić lokal bez dostępu do drogi publicznej? Pan Wojtek kupił lokal na licytacji komorniczej. Zajmował się flippingiem. Kupował tanio nieruchomości do remontu, modernizował i sprzedawał odpowiednio drożej. Znalazł kupca, który jednak musiał posiłkować się kredytem i zlecił nam sporządzenie wyceny. A sytuacja była następująca: granice działki, na której znajdował się budynek z wycenianym lokalem biegły po obrysie budynku, jak na mapie poniżej. Działka nr 146, jako taka, nie miała dostępu do drogi publicznej, bo była "zagnieżdżona" w działce 41/2.
Teoretycznie do takiego wydzielenia nie powinno dojść, bowiem niedopuszczalny jest podział nieruchomości bez zapewnienia dostępu nowotworzonych działek do drogi publicznej. W tym przypadku jednak (jak i w innych, podobnych) podział był przeprowadzony wiele lat temu, gdy ta norma nie obowiązywała, a podziały po obrysie były powszechną praktyką.
Niemniej, właściciele wszystkich pozostałych lokali dostęp do drogi publicznej. W jaki sposób? W dziale I-Sp księgi wieczystej, wpisany był udział związany z własnością lokalu: poza udziałem w działce 146, wpisany był także udział w działce 41/2. Przy sprzedaży każdego z lokali w tym budynków, zbyciu podlegać powinien również udział w działce 41/2. Niestety w sytuacji Pana Wojtka doszło do pewnego niedopatrzenia - w akcie notarialnym sprzedaży zabrakło wpisu nt. sprzedaży tegoż udziału. W księdze wieczystej gruntowej poprzedni właściciele udział ten oczywiście posiadali, jednak nie został on przeniesiony na nowonabywcę.
To spowodowało, że nasz zleceniodawca wycofał się z transakcji - wiedział, że nabycie takiego lokalu będzie wiązało się z problemami, których wolał uniknąć. Pan Wojtek z kolei, aby sprzedać lokal, musiał wejść w posiadanie udziału w działce 41/2. Udało mu się to, ale kosztowało wiele nerwów, których można było uniknąć.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w zbadaniu stanu prawnego nieruchomości, którą zamierzasz kupić - odezwij się! Chętnie pomożemy.
mawartosc@gmail.com; tel. 783 197 700
Page updated
Google Sites
Report abuse