Uwaga na aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego!

Zadzwonił telefon. Pan Janek, przedsiębiorca prowadzący działalność usługową na terenie Bydgoszczy) w kilku słowach opowiedział o swoim sporym zmartwieniu: dostał wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, a nowa stawka jest blisko 8-krotnie wyższa od płaconej poprzednio. Zapytał o możliwe opcje, spotkaliśmy się.

Kilka słów wyjaśnienia: potoczna wiedza o użytkowaniu wieczystym gruntów jest nikła. Przedsiębiorcy kupują grunty w użytkowaniu wieczystym niemal tak chętnie, jak grunty będące przedmiotem prawa własności. Tym bardziej, że opłaty z tego tytułu często są (na początu!) niewielkie. Po pewnym czasie, nieruchomość odwiedza rzeczoznawca majątkowy i na zlecenie Urzędu Miasta / Urzędu Gminy dokonuje oszacowania wartości prawa własności gruntu (tak, tak, to nie pomyłka - zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości - na podstawie § 42 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Szacujemy prawo własności, bo to prawo własności przysługuje jednostce samorządu terytorialnego i to od wartości prawa własności Urząd chce naliczać nam opłaty). 

Jeśli ostatnia aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego miała miejsce w latach 90-tych bądź na początku lat dwutysięcznych, to wzrost wartości nieruchomości może spowodować kilkukrotny (a nawet, o zgrozo, kilkunastokrotny!) wzrost opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Dlatego zawsze polecam swoim Klientom, aby przed zakupem użytkowania wieczystego gruntu sprawdzili nie tylko wysokość opłaty, ale także datę ostatniej aktualizacji.

W każdym razie dla Pana Janka na to było już za późno. Dostał wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej, a nowa była zatrważająco wysoka. Czy w takiej sytuacji da się jeszcze coś zrobić? Oczywiście! Bardzo ważne jest to, że  na podstawie art. 78 ust. 3 zd. 2 UGN: 

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie.

Dowodem w tej sprawie jest operat szacunkowy, a urząd ma obowiązek zweryfikować sporządzone opracowanie, rzecz jasna nie pod kątem wiadomości specjalnych (których urząd nie posiada), ale pod kątem poprawności i rzetelności oszacowania.

Co zatem można zrobić? Można się odwołać, można przedstawić kontroperat. Ale najistotniejsze są dobre argumenty.

Niestety wciąż bardzo często zdarza się, że rzeczoznawcy apriorycznie przyjmują wagi cech rynkowych (powołując się na tzw. "badanie preferencji potencjalnych nabywców") lub nie dochowują należytej staranności choćby przy wyborze nieruchomości podobnych. 

Jak było w przypadku Pana Janka? Część nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę majątkowego za podobne, stanowiła grunty będące przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Jedna z nieruchomości w bazie okazała się nieruchomością zabudowaną (auć!). Operat nie mógł stanowić dowodu w sprawie - oszacowana wartość była krzywdząca i SKO to dostrzegło.

I żeby było jasne: nie jestem za tym, żeby się sporządzonych operatów czepiać; nie jestem zwolennikiem kwestionowania cudzych wycen. Jestem natomiast za solidnością. I ku uczciwości tu również muszę dodać: ja też robię operaty na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu i mnie też nierzadko wychodzi, że opłata wzrosła kilkukrotnie. Staram się jednak, aby każdy wzrost opłaty był solidnie uzasadniony - do tego zobowiązuje nasz zawód.